一、何謂代標公司？有哪些服務？

所謂代標，意指代理標購法院拍賣房屋或土地，從拍賣資料提供、投標過濾評估、產權過戶到點交房屋，都是「代標公司」服務範圍；由於法拍屋不同於一般房屋買賣，標購過程的專業程度包含法律關係、市場投標生態、交屋談判能力，一般土地代書業者或房屋仲介業者及律師本身，非有相當專研，亦不能勝任。能夠讓客戶買得安心又輕鬆，買得到又買得便宜，實是代標公司最高服務目標。

　
代標公司有哪些服務？

　
一、過濾案件：過濾排除有瑕疵陷阱案件

1.查明附屬增建物有無在拍賣範圍

2.查明停車位有無他人佔用

3.查明有無第三人陳報租約,拍定後是否確定點交

4.催促、追蹤拍賣日期

　

二、評估標價：標得到又標得便宜

1.投標文件繕寫及準備

2.檢查投標單、委任狀、保證票有無齊全

3.調查左鄰右舍及區域投標者競標狀況

4.投標前提供「投標評估報告」

5.投標全場陪同及標價最後建議

　

三、包辦點交：和諧快速交屋

1.書寫聲請點交狀

2.法院遞交狀紙

3.追蹤點交進度

4.催促管區警察到場

5.安排鎖匠待命

6.與法官協商現住人交屋事項

7.拍賣遺留物

8.協調現住人和諧交屋

9.辦理債務人退稅

　

四、代墊尾款：辦理銀行代墊及貸款，輕鬆購屋

1.辦理銀行代墊投標尾款手續

2.催促法院核發「不動產權利移轉證書」

3.快速辦理產權過戶

　
專業有信譽的代標公司，一旦接受委託到交屋結案，以上四項服務，鉅細靡遺，不得有所遺漏。



二、不肖代標公司有哪些陷阱？

目前代標公司還不算是有規範，也還沒有相關的法令管理，因此市面上的代標公司良莠不齊，有正派經營的，有跑單幫的個人業者，也有些不肖業者從中騙取利益；其中不肖公司常用的騙術可歸類三種：

１、為求成交，使客人投標價錢高於行情

一些業者為了得標，賺取服務費，用盡心機，哄抬行情，使客人不明就裡寫了很高的價格，甚至超過市價行情。

２、得標後收了錢就不聞不問
代標公司除了幫你標到房子後，還要負責處理後續產權過戶、銀行貸款及房屋點交等相關事宜，有些業者一旦得標後就收費，點交的事情就不管了，或者拍賣過程發生較高難度的問題就撒手不管或推說不含在服務範圖內等藉口。

３、巧立名目，賺取約定服務費以外費用

貪心的業者在客人標到房子時，一方面營造氣氛讓客人覺得很幸運標到如此「物美價廉」房子，一方面讓客人認為後續交屋相當棘手，此時業者就有很大運作空間可以賺取額外費用；譬如搓圓仔湯費用，高額法院公關費用，超高搬遷費用等都是不肖公司慣用手法。


三、找代標公司有何好處？

如果您覺得自己買法拍屋的風險太高，或是程序太麻煩，可找一家信用良好、專業能力強的代標公司，協助您標購，從挑選房屋到產權移轉及交屋遷入，都能全程陪同處理，則您買法拍屋就等同買賣房屋找仲介一樣，省時又省事。

●找專業的代標公司可提供下列六項好處：

１．節省時間：從事前的資訊蒐集評估到事後的過戶交屋，最快也要１～２個月；如果委託專業負責的代標公司，可以節省很多時間和瑣碎的手續。

　
２．資料齊全：投標前除了要研讀詳細的拍賣公告外，更要調查產權資料，舉凡地政謄本、平面圖、地籍圖及都市計畫都是研判不可或缺的資料。這些資料包括投標標單及投標文件，代標公司均有完整收集及準備。

　
３．提供專業：專業的代標公司對拍賣的法律常識，及相關的法令問題、稅務分析，都有相當專研，並非常了解投標生態，如何判斷投標出價及合理投標價位，得標成功率比一般沒有經驗的人高出很多。

　
４．解決資金困難：法拍屋得標後７日內要繳清尾款，待一個月左右取得權狀方能向銀行貸款，這其間一個月空窗期，代標公司可以幫你解決，只要你準備二成投標保證金，就像房屋一般買賣，二成自備款就可輕鬆購屋。

　
５．代辦點交：得標後，點交過程是令人頭痛的問題，就算法院強制點交，也是很耗時間及煩瑣的；而代標公司處理這方面的經驗較豐富，除催促法院點交程序外，有效率代標公司還會同步與債務人協調，達到快速交屋，和諧結案。

　
６．避免風險：代標公司在投標前都會針對法拍屋做詳細分析及研究，有瑕疵的案件也預先過濾排除，建議客人另選其它案件。有責任感的代標公司更有投標保固服務，幫客人分擔風險。

　
四、如何找代標公司？

●目前市面從事代標業務的公司有４種型態：

１．專營法拍業務的代標公司

２．房屋仲介公司

３．代書事務所

４．法律事務所

　
●要判斷是否值得委託，可注意５個要點：

１．是否為合法公司：

是否為立案的合法公司，可從公司執照及營利事業登記證或經濟部網站得知，並了解資本額，成立時間多久，公司規模較大，當然更可靠；有無加入「仲介同業公會」，繳交營業保證金，都是委託的保障。

　
２．是否專業

在聽取服務人員建議時，可以多詢問法拍屋相關問題，看所提供的答覆是否夠專業，如能提出確實數據或案例佐證，則更是專業程度強弱的判斷。

　
３．服務內容

從物件挑選到交屋結案是全程服務，還是部份服務，或是依客人需要而有不一樣選擇。

　
４．收費標準

服務費如何計算，何時收費，分幾段收費，是按底價還是按得標價計算，都是選擇時很重要考量因素。

　
５．有無交屋保證

有無明確交屋期限，如何擔保標購權益，更是委託重點。

　
６．是否誠信正派

在與代標公司及其服務人員洽談中，多方面了解公司誠信度，如有下列３種情形，交付委託則要多考慮。

　
（１）剛委託簽約時即要求以投標價格簽約

正派公司簽約時，會先以底價簽約，投標前再根據「投標評估報告」及投標室現場競標情況再決定投標價格；剛委託即要求以投標價格簽約，除應驗代標公司不負責任外，對委託人亦不甚公平


（２）委託簽約時即要求收受訂金

一般會先收訂金的代標公司，不是專業、規模不夠，就是信心不足，擔心客戶跑了，所以要預收訂金。

　
如果你只是個人想買一間「俗擱大碗」房屋自住，務必要找代標公司或有經驗朋友協助，比市價便宜三～四成的價格，花些少許的服務費是值得選擇；如果想把「法拍屋」當成一種投資理財管道，就值得自己花時間鑽研；初期可以先委託代標公司，見習並累積經驗，一段時日後再自行投標，才是低風險、高獲利的正確選擇。