※查明附屬增建物有無在拍賣範圍

所謂「附屬增建物」，即為未辦保存登記之建築部份，通稱違建物；常見於頂樓增建、屋後增建及透天房屋旁之增建。 在法院查封時，如遇到增建物，法院會請地政測量機關囑託測量登記，並訂立底價；但由於部份增建物與主建物分辨不易，法院常漏了查封，就會造成拍定後，拍定人與債務人產權糾紛；有些漏查封之增建物，雖未在拍賣範圍內，如為「主物」及「從物」關係，產權仍歸拍定人所有，但這方面的認定，是需有專業素養才能判斷的。 所以「查明附屬增建物有無在拍賣範圍」是影響產權清楚的重要工作。

※查明停車位有無他人佔用

標購大樓，要特別注意停車位有無被他人佔用問題；因很多債務人在被拍賣前，經常試圖自行銷售拍賣物，以減少損失，但都無法如意；而大樓之停車位，因金額小且市場需求大，容易出售；雖然大部份車位是無法單獨出售，但有時是債務人不懂法律或在求現誘惑下，而與買受人私下訂約轉手；明知違法買賣，會造成他日紛爭，債務人拿錢走人，也不會考慮那麼多了。所以拍賣前車位如無他人佔用，產權較無問題，如有被佔用，就要判斷此車位是否在拍賣範圍內，如屬拍賣範圍，爾後是否容易排除，排除代價要花多少，都要事先列入投標考慮。

※查明有無第三人陳報租約,拍定後是否確定點交

法拍房屋分「有點交」與「不點交」兩種，大家都知道，購買「有點交」房屋，比較有保障、無糾紛，但是在公告開始，拍賣筆錄是註明有點交，而投標前，如有第三人向法院陳報租約，此時法官將重新公告為「不點交」；如果投標人不察，就會陷入「點交陷阱」；因此大部份的法官，為提醒投標大眾，會在拍賣筆錄註明「本件拍定後點交，惟實際使用情形請投標人自行查明」，雖然是法官的好意提醒，但卻更加深投標人的疑慮，要如何查明呢？怎麼界定有否點交呢？凡此種種，非有相當經驗的專業判斷不可。

※催促、追蹤拍賣日期

標購法拍房屋，是直接向法院購買，但拍賣的進度，其實是掌握在債權銀行手中，目前每件拍賣房屋，銀行債權均損失很大，甚至取不回原債權一半。銀行為增加債權回收，在未確定有購買對象，有時會延遲拍賣時間，或者中止拍賣，或者承受拍賣房屋，再轉由民間仲介公司出售。因此有意購買者，最好能與銀行保持良好互動關係，一方面引導銀行加速拍賣程序，一方面也要避免銀行從中哄抬價錢，造成惡性競標。本公司77年成立以來，一直與各家銀行維持良好關係，除積極幫銀行尋求買主外，銀行亦常主動傳真第一手拍賣資訊，或介紹客戶委託本公司提供全程標購服務。

※律師書寫聲請點交狀法院遞交狀紙追蹤點交進度

法律是保護懂法律的人，法院更是採取「不告不理」原則，加上傳統官僚習慣，對於不知如何寫點交狀及追蹤、催促法院點交進度的一般人，從拍定時到取得房屋長達半年以上，甚至一年亦時有耳聞，當初標到房子的興奮、喜悅，經歷法院牛步化官僚作業，尤其有些得標人既要繳房貸，又要付房租，何日交屋又遙遙無期，不火冒三丈才怪。由於這幾年房地產的不景氣，造成拍賣大塞車，承辦拍賣的書記官工作量暴增，自然對拍定人有時不假顏色，又要站在公平角度，要照顧拍定人權益，也要考慮債權人、債務人權益，尤其居於經濟弱勢的債務人，是較受到法院同情的。本公司針對法院點交案件，為了催促法院加速點交流程，每件點交聲請狀均是由律師處理，同時配合法院作業，從自動搬遷命令、履勘進行、強制執行，與法院保持良好互動關係，儘量減輕書記官工作負荷，也加速我方點交進度。

※催促管區警察到場

依規定，法院前來執行公務，如現住人不在場，請鎖匠開鎖時，需當地管區警察在場協助，或現住人可能頑抗時，亦將請警員在場；法院有時會先發文，請當地警察配合；不論有無發文，本公司均會催促警察到場，縱使每人需５００元差旅費，但能預防事情之突發，及給債務人或多或少之心理壓力，差旅費是值得花的，有必要情況時，還得協調多增數名警力，以備不時之需。然而問題是在法院何時會到達，晚到３０分鐘是正常，遲到兩個小時以上也在所難免，如何催促、穩住管區警察，配合法院到達時間，實是點交過程中小小棘手問題。

※安排鎖匠待命

如現住人不在場或現住人反鎖在內避不出面，履勘或強點是不能因此而停止，因此必需會請警察在場，請鎖匠開鎖，警察是公務人員，不管法院是否準時到達，還可克服等待；但鎖匠為民間人士，怎麼有閒工夫空等待，有必要時，要聯絡兩三家鎖匠隨時機動配合，最好能事先探查有無特殊門鎖（像義大利多段防盜鎖），有無必要安排「高桿」鎖匠，或備妥器具，準備破門而入，法官那麼難得排出時間來到現場，如不能完成任務，下回再來又要等一、二個月。如能引導現住人在場等待，不管誘之以利，或動之以情，以免屆時多費周折，才是上上之策。

※與法官協商現住人交屋事項

法官是公正的，但一般而言，法院通常會較傾向債務人之利益，有時債務人提出過久之搬遷時間，或過多之搬遷費用；如拍定人在場不知力爭，甚或提醒法院對方要求之不合理，法官有時會做出不利拍定人之處置，而債務人有時花招百出，如現場之法官魄力不足或經驗欠缺，則點交即無法順利完成，或點交不完全，留下討厭尾巴。專業有經驗的處理，是配合法院外，也積極請求法官做出對我有利之處置，並隨時做球給法院，使法官有充足理由發揮公權力執行點交。

※拍賣遺留物

在強制執行中，如債務人不在場，法院將清點財物，連同房屋點交造冊給拍定人保管；這些遺留物可在現場保管，亦可遷出他處保管，再由拍定人通知債務人前來領取，一段時日不來領取，即可聲請拍賣，再將拍賣價金提存法院，方結束整個點交過程。然而大部份遺留物均無人應買，拍賣不出，則需長期保管；有經驗投標人均會設法自行買去，明知買來當垃圾丟棄，也強過無限期保管。因此從清點點造冊到法院鑑價，如何引導法院從低鑑價，以減少應買之損失，也是一門學問。

※辦理債務人退稅

聲請法院點交，從自動搬遷命令、現場履勘到強制執行，點交流程長達四個月以上，如碰上債務人非理性抗爭，對拍定人而言，雖順利取得房屋，也是煩不勝煩；若能透過本公司出面，一方面委由律師聲請點交，給予債務人公權力點交壓力，另方面本公司與債務人軟硬協商，並由專人協助對方辦理退稅，使債務人能心甘情願和諧交屋；甚至本公司點交房屋後，再以售屋方式交屋給拍定人，拍定人再對外宣稱是向本公司買賣房屋，除安心取得房屋外，亦維護本件房子的價值性。