傳奇案例


阿胖檳榔的美夢成真

跟往常一樣,一個月零用錢少於1000元的阿胖,在檳榔攤櫃台看著路邊往來的行人,手裡忙著包檳榔的工作,切檳榔、包石灰,精巧的手從未間斷,這就是阿胖一天天平淡日子的寫照。想著銀行的存款簿,昨天老婆又存進8萬元,快有900萬了吧!再省一點,等千萬目標達成,買一間屬於自己的店面,不用擔心房東又要漲房租;想著想著,幸福平凡的日子,讓阿胖任勞任怨守著攤子,守著一家人。

結婚快10年,有兩個可愛的女兒,老婆阿玉在台塑上班,日班、小夜班、大夜三班輪班,經常日夜顛倒,但4、5萬塊的收入對學歷不高的她,算是理想的工作;為了體貼老公的辛苦,阿玉一下班,一定先趕回攤子接替老公,讓老公回去休息幾個小時,再換老婆回家顧孩子;從檳榔攤回到家,大約半小時路程,從早上九點開攤到深夜2點左右收攤,夫妻倆沒日沒夜的打拚,「存千萬,買店面」的美夢,一直支撐著他們。


●房東的房子被拍賣,阿胖恍如睛天霹靂

這一天的旱上11點鐘,突然門前來了一部車,車門漆著「高雄地方法院」,下車的人手裡拿著一疊公文,伴隨三、四人一齊走進店面,先到一樓超商店面,約莫十分鐘,再到二樓美髮店,最後來到阿胖的攤位。哇噻!原來房東的房子被拍賣了,書記官問完阿胖的租約情形,讓阿胖在公文上簽了名,隨即打道回府。


從查封開始,整整一個多月,阿胖與阿玉幾乎靜不下心;房東雖然苛刻,但10年來騎樓攤位提供阿胖一個穩定的收入,少則7、8萬,生意忙的時候,10幾萬跑不掉;萬一被人買走,新屋主不再租給他,怎麼辦?不要說「買店面」目標泡湯,說不一定老婆的收入都不敷家裡開銷,法院的封條,剎時成為阿胖夫妻揮之不去的夢魘。
 

■大房客、二房客及小房客競做房東,誰能逐鹿?

前幾年有人跟房東出過價,房東堅持非5000萬不賣;這一次法院拍賣的底價是4000萬,如果價錢不是這麼高,如果不是一次現金繳清的的法院拍賣,也許阿玉夫妻還有一點機會,但太多的如果代表著不可能;更何況一樓超商11萬房租,或是2萬8房租的2樓美髮店,再怎麼輪,也輪不到阿胖月租1萬4的騎樓小攤位來買;同為十幾年的房客,阿胖知道他們也會想買,只是不知道會出多少錢而已。

 
有一天的下午,阿玉下班回來換老公休息,不經意看到地上一張小廣告單,「熱河二街三角窗店面,底價2048萬,自備兩成,輕鬆買法拍屋」;短短的幾個字讓她趕快叫回剛走開攤位的阿胖,「這應該是咱家店面拍賣,明明價錢是4000萬,怎麼變成2048萬,而且法官說七天內要全部繳清,為什麼兩成自備款就可以買呢?」阿胖有上網的習慣,馬上趕回家打開電腦,從網站的拍賣房屋的相片,阿胖確定就是他承租的店面;也從網站的內容,得知該網站是經營法拍屋代標業務,只要自備兩成保證金,該公司會找銀行代墊投標尾款。
 

■租屋不如買屋,買屋不如標法拍屋

疲憊的阿胖也顧不得休息,十萬火急跑回攤位與阿玉商量,夫妻倆相同的疑問,為什麼是2048萬這個數字?百思不得其解,還是阿玉提議,直接跟代標公司打了電話約見面;為了低調進行,阿胖夫妻特別約在住家鳳山附近的麥當勞碰面。

 
見面時,代標公司分析拍賣程序,原來2048萬是第四次拍賣的底價,稱為「特別拍賣」,也是最後一次拍賣;阿胖與阿玉心裡很清楚2048萬根本買不到,為了要求代標公司不再發廣告單,他倆暫時以2048萬委託對方,準備等進一步了解該公司再做打算;所以雙方簽了委託契約,如果能以2048萬得標,阿胖願付5%服務費請代標公司全程處理。


■18萬租金收益,阿胖決心提前圓夢

回到家裡,阿胖與阿玉遲遲無法入睡,擔心買不到;又想到真的從房客變房東,算一算一樓房租11萬,二樓2萬8,三、四樓各1萬少不了,5樓留著自已住,加上自己攤位租金1萬4,整棟房租利益高達18萬多;付銀行利息本金綽綽有餘,等20年還清貸款,三角窗的房子增值性又高,以後靠這一間店面養老沒問題了。

 
阿胖終於做了決定,說:「阿玉,無論如何,房子一定要買到,是不可能掉到第四次拍賣;我看第二拍3200萬也能買,仲介不是給我們一張銀行利息表,3200萬分20年,每月本金利息還不到18萬哦,何況我們還有自備款900萬呢!」

阿玉也蠻心動的,說:「老公,如果不是拍賣,房子沒有5000萬是買不到,這麼大的金額,我們還是小心盤算;還有這間仲介會「兩光」嗎?不要到時讓我們白忙一場!」

阿胖說:「我看明天找隔壁攤位賣章魚燒的阿伯幫忙,以前他搞建築,找他一齊去仲介公司看看,不行我們換別家委託。」
 

■委託代標,先探專業高低

隔天早上,阿玉顧攤子,阿胖帶著章魚燒阿伯一齊到104法拍屋,在業務張小姐的引見,見到公司負責人;從該公司擺設,又看到75年就成立的公司執照,以及牆壁掛滿該公司大型講習的照片,此時阿胖心理踏實了不少;章魚燒阿伯按原定計劃不斷向對方發問,對方有條不紊的專業解說,還特別舉出許多實例,一一化解阿伯的疑問;最後阿伯再也找不出問題考對方了,轉頭對著阿胖,在桌底下做了個手勢,翹起右手大姆指,暗示阿胖:「讚!沒問題」

阿胖看到阿伯肯定的手勢,再也按奈不住,開門見山說:「林總,我非要買到不可,上一次委託的特別拍賣價錢2048萬,依我們那裡的行情,那是買不到的;我們重新來研究,我存款有900萬,第二拍3200萬我們夫妻也可以接受,您提個方案,讓我們能更便宜買到,但產權要清楚,一樓11萬租金及2樓2萬8租金不能讓我少收,否則我沒辦法付銀行貸款,3樓以上也要儘快交屋給我。」

聽了阿胖一番誠懇的告白,林總打從心理非常欽佩這對夫妻,尤其老婆上完大夜班馬上接替老公,夫妻倆輪流休息、顧攤位,同心打拚,10年左右時間存款近千萬,如果能協助他們圓夢,助人的成就感會比服務費的收入還更有意義。
 

■不點交,公告租金又與實際差10倍,誰敢投標?

但案件的複雜度,林總比任何人都清楚,公告筆錄2樓租金跟阿胖講的一樣,重點是一樓租金公告是1萬1,與阿胖說的11萬差了十倍;是一樓房客與房東講好,還是房東勾結法院,種種的可能,林總專業的第六感提醒他,「寧可多算,不能少算,寧可不接這筆生意,也不能害人家標到不好處理」;假如一樓房客也勢在必得,1萬1的租金公告太有利於他;由於不點交,銀行絕不會提供代墊款,需找配合的私人金主墊款,依目前行情,100萬借款每月利息1萬5是最保守的;緃使讓阿胖得標,如不能短期與一樓房客重打租約,銀行貸款不下來,墊款的高利率保證讓阿胖受不了;如與一樓鬧僵,雙方進入訴訟,冗長的官司加上利息壓力,最後的輸家肯定是阿胖;想到這裡,林總的白頭髮好像又長出了好幾根。

 
最簡單的方式,就是請銀行排除租賃權,但排除了租約,變成「點交」,以阿胖的條件,得標的機會不是零就是很低,也是白做工。



■委託104法拍屋,7%服務費換風險保證

整整兩個小時的腦力激盪,林總終於提出兩個差異很大的方案:
 
方案一:運作債權銀行維持不點交


1.以第3拍底價2560萬加10萬進場投標

2.阿胖以第四拍底價2048萬的7%支付服務費

3.阿胖自備900萬,餘款項1670萬第一個月代墊利息25萬(年息18%)由阿胖支付,     

第二個月起比照銀行貸款利息(年息3%),阿胖只付41600,差額由104法拍屋負擔。

4.得標四個月後,如未收到1,2樓房租,第五個月起由104法拍屋照原租金給付阿胖。

5.投標時,投標保證金512萬,104法拍屋準備200萬,得標繳尾款,104法拍屋再出

資300萬,等房子結案清楚,阿胖從銀行貸款中無息退還104法拍屋履約金500萬。

 
方案二:法院排除租賃權,公告點交

1.以第2拍底價3200萬進場投標,加價多少,看現場投標室熱絡程度再定。

2.阿胖付3200萬的2%為104法拍屋的服務費

3.阿胖自備900萬,餘款項由104法拍屋找銀行代墊,萬一銀行變卦,104法拍屋負責找

金主墊款,阿胖只支付銀行信用放款利率7%,差額由104法拍屋負擔。
 

■老天不負阿胖,得標圓夢享天倫

為了高額服務費,也為了圓一對勤儉夫妻的美夢,更為了公司免於套牢的風險,林總一個月期間推掉了所有工作,心無旁騖的專注這個案件的進行;皇天不負苦心人,第三拍2560萬在不點交的情況,終於讓阿胖在無人競標下,以2570萬得標;也完全按照林總的腳本,在取得法院產權證書的第三天,阿胖與一樓、二樓重新訂立租賃契約,讓阿胖提前三個月收到租金;唯一的「突槌」,房貸撥款比原定一個月延遲半個月,阿胖也很够意思,半個月利息的差額也沒讓104法拍屋負擔,算是對林總提前讓他收房租的回饋!

從騎樓攤位的小房客,到整棟三角窗大店面的擁有者,其實最讓阿胖滿足的是,晚上阿玉做好晚餐,經常從五樓帶著兩個寶貝女兒,一家四口在騎樓用餐兼顧攤位,這是阿胖一家子十數年遲來的天倫之樂。