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NO.2784 2024/9/1 上午 11:12
楊○子 問 : 請問法院拍賣持分土地會通知全部的共有人嗎？我是共有人應該何時表示要優先承買？
解答
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您好～

法院在公告拍賣時會通知全體共有人，等到賣出去後還會通知全體共有人是否願意依照拍定金額主張優先承買(同一條件)。

如你有意購買，建議參加投標，如得標其他共有人就會喪失優先承買權。
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NO.2783 2024/9/1 上午 10:51
蔡○富 問 : 我考慮投資一塊便宜法拍土地，但經過鄉土調查得知當地過去有地震災害，請問有網路方式可查詢?
解答
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您好～

通常居民記憶中有印象，代表過去絕對不是輕微的發生，須謹慎評估是否值得投資，畢竟未來要出售土地，買方也會有相同顧慮。

網路上最快查詢方式是用『國土測繪圖資雲』，輸入地號查詢你的要土地位置，再開啟『圖層設定』->『圖層列表』->『災害潛勢』->『全臺活動斷層分布位置圖』，發現斷層帶恰好經過你所提的土地位置，不建議投資。

網址：https://maps.nlsc.gov.tw/
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NO.2782 2024/9/1 上午 10:37
傅○秀 問 : 請問一下唷~買賣不破租賃，如果房子有租約，繼承或受贈後是否可終止租約，因為不是買賣。
解答
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您好～

民法425條一般都稱是「買賣不破租賃」，但「所有權移轉不破租賃」才是較精確的說法 。

所以繼承或受贈取得的不動產如有租約,除符合法律規定之不適用情形外，依法繼承人或受贈人一樣需繼受租賃之權利義務。
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NO.2781 2024/9/1 上午 09:58
應○力 問 : 積欠一些民間債務，已經把房地信託給朋友了，為什麼還可以法拍？
房地若屬信託財產，不是不可以強制執行嗎？
解答
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您好～

信託有害於債權人行使權利者，得訴請撤銷。
信託法第12條第1項規定：「對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者，不在此限。」

信託法第6條第1項也規定：「信託行為有害於委託人之債權人權利者，債權人得聲請法院撤銷之。」

若債務人名下已無足夠財產供強制執行，此時債權人即可向法院提起訴訟，請法院判決「撤銷信託」，而信託撤銷後，信託財產即回歸債務人名下，債權人就可以查封、拍賣取償。
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NO.2780 2024/8/31 下午 02:42
劉○宜 問 : 想請問法拍案件承租人有優先承購權嗎？
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您好～

房屋承租人沒有優購權

土地承租人以下兩情況，承租人有優購權。
1.租地建屋，有優購，只租地未建屋無優購。（土地法104條）

2.耕地承租人有優購，都地農地承租人無優購（土地法107條）
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NO.2779 2024/8/20 下午 09:40
趙○忠 問 : 變價拍賣是在民事庭或直接在民事執行處聲請，只要有持分的人都可聲請嗎？要受34-1限制嗎？
解答
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您好～

土地法34-1條是多數決取得處分權（出售），多數為持分過半，人數過半或持分過2/3，不管人數。

但如無法取得多數，則需民事庭進行分割共有物，土地可以原物分割，房子無法原物分割，如無法協商分割，最終只有變價拍賣。

實務上持分1/2，1/3，1/14甚至持分1/15也會出現變價拍賣申請成功的。
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NO.2777 2024/8/17 下午 01:44
王○章 問 : 拍賣土地上有地上有墳墓座落，拍定人有權處理嗎？應如何處理？
解答
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您好～

標到的土地上有地上有墳墓座落，按強制執行法上之拍賣，雖經公權力介入，但解釋上仍為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人 （最高法院88年台上字第986號判決意旨參照）。而出賣人依民法第348條第1項之規定，則負有交付其物於買受人之義務，該交付義務之內容，出賣人仍應依買賣之本旨為履行。亦即該拍賣物如有地上物占用之情形，除可認定該地上物亦在買賣標的之列，或雙方合意不騰空外，出賣人不但享有取回地上物之權利，亦負有遷除之義務。

一般民間習俗墳墓之設置，子孫欲使先人得永久安葬，常葬回原耕作人之土地，拍賣之不動產，越鄉下越容易發生；標買到其上有墳墓的案件，尤其受拍賣之土地經常無人管理雜草叢生，很難在勘查時就能知悉，除拍賣公告中有釋明拍賣條件可得而知者外；購買者如對土地位置、界址、地形沒有非常了解者，很容易購買到有墳墓座落之土地，法院對訴請拆遷墳墓之判決也是以駁回居多。
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NO.2776 2024/8/7 下午 09:25
劉○ 問 : 請問什麼情形？才會有第五拍以上的？
解答
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您好～

1.公司破產清算拍賣，把財產依股權分給股東。

2.遺產清算拍賣，把遺產分配給有繼承權子孫。

3.變價拍賣，把不動產拍賣價分配給各共有人。

以上三種一輪拍到底，不限只有四拍再進入下一輪，有第五拍，第六拍等等。
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NO.2774 2024/8/1 上午 08:52
黃○芸 問 : 法拍的房子拍賣不出去會怎樣?
解答
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您好～

法拍會經過三次拍賣與一次特別拍賣程序，若都未能拍出去的話，法院會將查封除去，房子交還給債務人，但債權人可向法院重新聲請查封拍賣。
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NO.2773 2024/8/1 上午 08:51
王○美 問 : 請問公寓大廈的房屋漏水由樓上還是樓下負責呢？
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您好～

一、牆面、地板（樓面）漏水
如果是牆壁、地板漏水，依照公寓大廈管理條例第12條[1]，由共同牆壁、上下樓地板的雙方一起負責。

例如，2樓住戶發現天花板滲水，經調查是2、3樓之間的管線問題，維修費用應由2、3樓住戶一起分擔。如果漏水問題發生在左右牆壁內管線，就由左右鄰居共同分擔維修費用。

如果牆面、樓面的漏水問題不是自然造成，而可歸咎於上下、左右的某一戶鄰居，例如：裝潢、排水孔堵塞不清理，那就由造成問題的住戶單獨負責。

二、大廈屋頂漏水
假如漏水不是因為牆面或樓面間的管線問題所造成，而是因大廈屋頂漏水順流導致，應由全體住戶一起負責。

住戶如果沒有特別約定，社區的屋頂屬於共用部分，依照公寓大廈管理條例第10條第2項[2]，此時的維修費用應由社區的公基金[3]支出，或由住戶按持有共有部分的比例分擔費用，並由社區的管理負責人或管理委員會負責修繕。

如果屋頂的漏水問題並非自然產生，而可歸咎於社區內的某一戶鄰居，例如：使用屋頂時不慎毀損置於屋頂的管線，那麼仍由社區的管理負責人或管理委員會負責修繕，但修繕費用由造成問題的住戶單獨負責。
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NO.2772 2024/8/1 上午 08:36
林○蓁 問 : 請問
1、開標後得標人需要留下來領取任何資料或繳費單張嗎？還是聽完開標就可以回家？一週內自行來繳費？
2、繳費的地方都在原來開標的地址嗎？
3、尾款繳費支票和保證支票開法一樣嗎？
解答
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您好～

1.未得標取回自已保證票，得標保證票拍賣官收走，給我們保證票收據及繳尾款單，註明尾款金額及繳款期限。

2.繳款處法院會計處，也是開標地址。

3.繳尾款票款同保證票一樣，一定為銀行支票，不收私人票款。

法院也提供繳尾款電匯單，直接在銀行匯款，免跑法院更方便。
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NO.2766 2024/7/8 上午 09:38
楊○聖 問 : 我是債權人，我想在這一拍聲明承受，請問承受後要不要補繳差額、要補繳多少差額呢？
解答
人氣:72
您好～

聲請強制執行時，雖然就記載了楊先生本身有多少債權額。

要以法院最後製作的分配表內所記載楊先生本身的「可受分配債權額」，這部分才是楊先生可以抵繳的數額。
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NO.2765 2024/7/8 上午 09:36
孟○貝 問 : 想詢問
上課的時候老師說法院查封．點交不點交的認定？我有點記得混亂了
麻煩誰幫忙我，回覆下啊，謝謝🙏
解答
人氣:53
您好～

查封時如果屋主住裡面，法院公告拍定後點交，如果是房客住裡面，法院公告不點交，換得標人當新房東，延續原租約的租期及租金。

這就是民法425條「買賣不破租賃」
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NO.2764 2024/7/1 下午 01:29
侯○龍 問 : 想請問如果想法拍標土地是既成道路的話，那標下來還有用嗎？
還有土地如果是既成道路的話是該有哪個單位認定？
謝謝
解答
人氣:62
您好～

既成道路如使用分區為道路，可做容積移轉。

如果仍為住宅區，要判斷是現有巷道或私設通路，根據大司法官400條解釋，通行之初無人阻擋，年代久遠，供不特定公眾通行可為現有巷道，可提供建築線使用，不需所有權人同意。

否則為私設通路仍需所有權人出具土地使用同意書。

但既成道路如為規劃形成，當初建商「排間」建築，縱使超過20年仍為私設道路。

詳細情形最好詢問工務部門（都發局）
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NO.2761 2024/6/29 上午 08:13
林○鳳 問 : 點交的空屋應如何處理?
解答
人氣:40
您好～

對於點交空屋，一般是指在法院查封時，房屋無人居住。

如果是可點交的空屋，拍賣得標者需提交申請並應注意查封前，可能有第三人冒充租約聲稱占有財產，可能導致法院暫停點交。

此外，在點交時最好更換鎖，以防止第三人再次進入，避免爭端。
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NO.2760 2024/6/25 下午 08:35
王○蓉 問 : 請問買法拍屋可以申請新青安貸款嗎?
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人氣:148
您好～

可以的,只要符合新青安貸款申請條件。

新青安貸款申請條件如下：

貸款對象為符合民法規定之成年年齡以上（年滿18歲），年齡計算以向銀行申請日為準，且借款人本人、配偶及未成年子女，均無自有住宅者。

經承辦銀行查證作為「自用住宅使用」，且符合申請條件者，無論是第一次購屋或以前有房屋但已出售或轉讓，均可申辦此貸款。
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NO.2759 2024/6/25 下午 08:21
艾○莉 問 : 我要換屋，要怎麼樣做才可以「重購退稅、房地合一減免」拿好拿滿呢？
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人氣:61
您好～

假設在房地合一稅新制下，單身換屋族「先買後賣」至更大的房子，欲並用重購退稅、房地合一稅自住減免，戶籍條件、自住事實、持有年限等都是關鍵因素。

實例上最常發生換屋者馬上將戶籍遷至新房，「先買後賣」在同個時間上，換屋者會同時擁有兩間房子，只要在這一段時間內將戶籍從舊屋遷到新房，基本上國稅局都能認定重購退稅。

需特別注意的是，若還想申請房地合一稅新制的自住減免優惠：出售時享400萬元的所得免稅額且適用10％課徵稅率，前提舊屋必須設籍連續滿6年。換屋前最好先了解相關稅制，「因為差的錢會差很多」。

最保險的作法，買新房後別急著將戶籍遷出。等舊屋在兩年內賣掉後，再將戶籍遷到新屋，這樣就能享有兩種優惠。
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NO.2758 2024/6/23 上午 09:04
吳○丞 問 : 法拍案件只拍賣房子未拍賣土地，好像第一拍就多人搶標，是不是這種案件利潤都很高嗎？
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您好～

只拍賣房子未拍賣土地，法院通常鑑價偏低，第一拍都會多人搶標。

是否被土地所有權人拆屋還地，八成可由高階班課程方法判斷，另兩成不易了解。

但只拍賣房子不拍賣土地，如土地是公家單位，如土銀，台糖，市府，國產署，可事先電話詢問，每月地租多少，短期有無收回計劃。

若無問題投標就無風險，相對這種案件第一拍得標很適合投資收租。
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NO.2756 2024/5/22 下午 07:36
宋○祥 問 : 請問欠我錢的人在多個縣市都有房屋,我如何聲請查封?
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您好～

可以向要查封的財產所在地的任何一個法院提出聲請。

受理的法院會把需要在其他法院辦理查封程序的部分，囑託該財產所在地的法院幫忙執行查封登記。
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NO.2752 2024/5/1 上午 10:49
王○仁 問 : 得標後，謄本上註記的2筆最高限額抵押權（他項權利）的塗銷，是由誰執行？法院嗎？
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您好～

拍定後,繳完尾款後,工作天約14天左右,會收到法院寄發的三份公文,
分別通知地政辦理塗銷查封與抵押權登記,債務人原權狀宣示無效,拍定人直接持移轉證書辦理產權移轉等。

1, 權利移轉證書:
買受人應於收受本證書後30日內,持向地政機關辦理所有權移轉登記,
依契稅條例16條,於法院發給權利移轉證書之日起30日內,向建物所轄稅捐機關或代徵機關辦理契稅申報,以免受罸。

2.法院涵請地政辦理塗銷查封登記及塗銷其上抵押權之登記
(其內容大約是:
不動產業經法院拍賣,由XX得標,已發給不動產權利移轉證書,請辦理塗銷查封登記及塗銷其上抵押權之登記,並准由拍定人辦理所有權移轉登記,如尚有其他他項權利登記,請即復知法院處理)

3.法院執行命令:
請債務人文到七日內,請將該不動產所有權狀交與拍定人,或由法院轉交,逾期即宣示該書狀無效。
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